관리처분계획이란
서울행정법원 기준 행정소송 이론과 실무 관리처분계획이란 정비사업 시행구역에 있는 종전 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권 전세권, 임차권, 저당권등 소유권 이외의 권리를 사업시행계획에 따른 정비사업. 따라서 조성한 토지와 축조한 건축시설에 대한 권리로 변환하여 배분하는 일련의 계획이라고 명시되어 있다. 따라서 내 토지 건축물에 대해 자산가치를 매겨 그 합당한 평가로서 종전 자산의 소유권과 권리를 신축으로 짓게 되는 건축물과 수반되는 토지에 대한 권리로 변환하는 계획으로 정리할 수 있습니다. 이러한 행정법원을 토대로 이해하고자 한다면 어렵게 느껴질 수 있는데, 관련 총회를 통해 알아본다면 좀 더 쉬운 접근이 가능합니다.
관리처분계획이란 무엇인지를 글로서 정의하기보다는 접근성이 평이한 총회책자에서 찾아보는 것이 더 쉽게 이해하는데 도움이 될 수 있기에 되도록 총회책자를 찾아 관련 해당내용을 확인하는 것이 빠를 것입니다.
재건축 관리처분계획의 인가절차
분양신청완료 후 -> 관리처분계획 수립 -> 종전자산, 분담금 통지 (총회개최 1개월 전) -> 관리처분계획 총회 (과반수동의) -> 관리처분계획 공람(30일) -> 관리처분계획인가신청 -> 관리처분계획 인가 (30일 이내) ※타당성 검증 시 (60일 이내)
위와 같은 절차는 분양신청 완료 후 관리처분계획을 인가받기까지의 과정이다.
관리처분계획 수립 기준 종전의 토지 또는 건축물의 면적이나 이용 상황, 환경 등 및 그 밖에 기타 사항들을 종합적으로 고려하여야 합니다.
너무 작은(좁은) 토지 또는 건축물의 한해서는 현금으로 청산될 수 있습니다. 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 합니다. 2명이 이상이 1 주택을 소지하고 있더라도 1 주택만 공급하지만 시. 도조례에 따라 주택공급을 정하여 공급할 수 있습니다.
만약 다음 중 하나 이상에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급됩니다.
- 과밀억제권역 위치하지 않은 토지 소유자 ※투기과열지구 또는 [주택법 제63조의 2 1항 1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 사업시행인가(최초 사업시행계획인가)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외.
- 근로자(공무원인 근로자 포함) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
- 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사
- 국가균형발전 특별법 제18조에 의해 공공기관지방이전 그리고 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자.
투기과열지구이나 조정대상지역에서 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 소유한 주택 수만큼 주택을 공급을 받을 수 없습니다.
하지만 만약 과밀억제권역 이외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지소유자로부터 토지나 건축물의 소유권을 양수하게 되어 여러 명이 소유하게 되면 이경우에 양도인과 양수인에 각 1 주택씩 공급이 가능합니다. 따라서 미리 투기과열지구가 되기 전에 토지나 건축물을 분할하여 주택공급을 추가로 받는 방법이 가능합니다.
도시 및 주거환경정비법 제74조 1항 5호에 의하면 가격 범위나 종전 주택의 주거전용면적 범위에 의하면 2 주택을 공급할 수 있으며, 이 중에서 1 주택은 주거전용면적을 60제곱미터(약 18.15평) 이하로 적용합니다. 그러나 60제곱미터(약 18.15평) 이하로 공급된 1 주택은 도시 및 주거환경 정비법 86조 2항에 따라 이전 고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전 주택 전매(매매, 증여, 그밖에 권리변동을 수반하는 모든 행위 등을 포함합니다. ※ 단, 상속의 경우는 제외)하거나 전매를 알선할 수는 없습니다.
과밀 억제권역에 위치해 있는 재건축사업의 경우 토지소유자가 소유한 주택수의 범위 내 3 주택까지 공급 가능합니다. 그러나 투기과열지구 및 주택법 63조 2, 1항 1호에 의해 지정된 조정대상에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 제외됩니다.
투자의 개념으로 기숙사나 근로자의 숙소업을 하는 건축물이라면 해당 주택을 공급받을 수 있어 유리할 것으로 보인다.
주택 분양 개정 이후 1+1 주택 분양신청 2013 12월 도시 주거환경정비법이 개정되면서 기존에는 종전가액만을 기준으로 1+1 주택을 제공받았다면, 이제는 2 주택이상의 종전가액을 충족하면서 주거전용면적이 2 주택 이상인 경우가 해당된다. 다가구 주택으로 임대업을 하시는 경우에 1+1 분양이 해당될 수 있다. 위내용 들은 분양 관련 지식을 넓히고 이해를 돕고자 정리한 내용이기에 정확한 내용은 해당 법령을 확인해 주시길 바랍니다.
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